Qué es cada tipo
En una hipoteca fija el tipo de interés se mantiene igual durante todo el préstamo, de modo que la cuota no cambia. En una hipoteca variable el interés se calcula sumando un diferencial al Euríbor, y se revisa cada seis o doce meses. Si el Euríbor sube, tu cuota sube; si baja, tu cuota baja. Existe también la mixta: los primeros años a tipo fijo y el resto a variable.
Ventajas e inconvenientes
La fija da seguridad y facilita planificar el presupuesto, pero suele partir de un interés algo más alto que el de las variables. La variable arranca más barata, pero te expone a subidas que pueden encarecer la cuota de forma notable. En un préstamo de 180.000 € a 25 años, pasar de un 3 % a un 5 % supone pasar de unos 853 € a unos 1.052 € al mes.
Cómo decidir
- Si tu presupuesto es ajustado, prioriza la fija: una subida de tipos podría poner en riesgo tu economía.
- Si tienes margen y colchón de ahorro, la variable puede salir más barata a largo plazo, aunque con incertidumbre.
- Si piensas amortizar pronto, compara las comisiones: la variable suele tener comisiones de cancelación menores.
- Si dudas, la mixta puede ser un punto intermedio.
Qué mirar además del tipo
Compara siempre la TAE, no solo el TIN, porque incluye comisiones y productos vinculados como seguros o nómina domiciliada. Revisa los gastos de formalización, el plazo y las comisiones por amortización anticipada. Pide la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y compara al menos tres ofertas. Un asesor independiente puede ayudarte.
Usa nuestra calculadora de hipoteca para simular la cuota con diferentes tipos y plazos antes de acudir al banco. Es una simulación orientativa y no sustituye la oferta oficial de la entidad.
Cómo se reparte la cuota: el sistema francés
La mayoría de hipotecas usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual es constante, pero su composición cambia. Al principio, casi todo son intereses y poco capital; con los años, la proporción se invierte. Por eso, en los primeros años, aunque pagues mucho, la deuda baja despacio. En el ejemplo de 180.000 € a 25 años al 3 %, los intereses totales superan los 76.000 €.
Amortizar antes: reducir cuota o reducir plazo
Si dispones de dinero extra y decides adelantar parte del capital, normalmente puedes elegir entre dos opciones. Reducir cuota alivia tu presupuesto mensual pero mantiene el plazo. Reducir plazo mantiene la cuota y acorta la hipoteca, lo que suele ahorrar más intereses en total. Revisa antes la comisión por amortización anticipada que figure en tu contrato: la ley limita su importe, pero varía según el tipo de hipoteca y el momento en que amortices.
Cuánto dinero necesitas aportar
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o de compraventa, el menor de los dos. Eso significa que necesitas aportar al menos el 20 % restante, además de los gastos de la operación: impuestos de la compraventa (ITP en vivienda usada, IVA y AJD en vivienda nueva), notaría y registro de la compraventa, y gestoría. Tras la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la entidad asume la mayor parte de los gastos de la propia hipoteca, y tú normalmente pagas la tasación. Prepara un colchón de ahorro adicional para imprevistos.
Cuánto puedes permitirte
Una referencia habitual es que la cuota de todas tus deudas no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Con unos ingresos netos de 2.500 € al mes, eso equivale a una cuota máxima de unos 750-875 €. Es una pauta prudencial, no una norma legal, y tu situación familiar y estabilidad laboral pueden aconsejar un porcentaje menor.
Simula la subida de tipos
Si te inclinas por la variable, haz la prueba de estrés: calcula tu cuota con un tipo 2 puntos más alto que el actual. En el ejemplo anterior, pasar del 3 % al 5 % sube la cuota unos 200 €. Si esa subida pondría en aprietos tu economía, la fija o la mixta es una opción más prudente.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento financiero. Pide siempre la oferta vinculante y la FEIN de cada entidad.
Herramienta relacionada: Calculadora de hipoteca.