Dos impuestos según el tipo de vivienda
Al comprar una vivienda en España, el impuesto que pagas depende de quién te la vende. Si compras a un particular una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si compras una vivienda nueva a un promotor, pagas IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El ITP en la vivienda de segunda mano
El ITP está cedido a las comunidades autónomas, así que cada una decide su tipo. El importe es el resultado de aplicar ese tipo a la base imponible, que es el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Con el mismo precio, la diferencia entre comunidades puede suponer miles de euros.
El IVA en la vivienda nueva
Con carácter general, la vivienda nueva tributa por IVA al 10 %, que se suma al precio. A ello se añade el AJD, cuyo tipo también fija cada comunidad. Es habitual que el comprador pague ambos conceptos en la escritura.
Tipos reducidos
Muchas comunidades aplican tipos reducidos en situaciones concretas: compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas protegidas. No se aplican de oficio: debes acreditar los requisitos y reclamarlos al presentar el impuesto. Revisa siempre la normativa actualizada de tu comunidad antes de comprar.
Cuándo y cómo se paga
El ITP se liquida tras la firma de la escritura, en un plazo limitado que suele ser de treinta días hábiles. En la práctica, la gestoría o la notaría suelen encargarse del trámite. Calcula una estimación con la calculadora de ITP, ajustando el tipo al de tu comunidad.
No olvides el resto de gastos
El impuesto es solo una parte. Cuenta además con notaría, registro, gestoría y tasación. Lo explicamos en la guía de gastos al comprar una vivienda.
Un ejemplo con números
Compras una vivienda de segunda mano por 200.000 euros en una comunidad con un tipo del 7 %. El ITP es de 14.000 euros. Si la misma vivienda estuviera en una comunidad con un tipo del 10 %, serían 20.000 euros: 6.000 euros de diferencia por el mismo piso.
En una vivienda nueva de 200.000 euros, el IVA del 10 % supone 20.000 euros adicionales sobre el precio, a los que se suma el AJD. Por eso el precio final de una vivienda nueva no es comparable de forma directa con el de una de segunda mano.
El valor de referencia del Catastro
La base imponible no es siempre lo que pagas. Si el valor de referencia fijado por el Catastro es superior al precio de compra, el impuesto se calcula sobre ese valor mayor. Conviene consultar el valor de referencia antes de cerrar la operación, porque puede encarecer el impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo financiar el impuesto con la hipoteca?
La hipoteca suele financiar solo una parte del precio, normalmente hasta el 80 %. Los impuestos y gastos de la compra suelen pagarse con ahorros propios, por lo que debes sumarlos al calcular cuánto dinero necesitas.
¿Y si el vendedor es una empresa?
Si vende una vivienda de segunda mano pero lo hace una empresa en el ejercicio de su actividad, puede tributar por IVA en lugar de por ITP. Conviene preguntar al notario o al gestor.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar?
El plazo ordinario para liquidar el ITP es limitado y empieza a contar con la firma de la escritura. No lo dejes para el final: los recargos por retraso existen.
Los tipos cambian por comunidad y por año, así que consulta siempre la normativa vigente.
Herramienta relacionada: Calculadora de ITP.