Cómo funciona una hipoteca
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado con un inmueble. El banco te presta un capital y tú lo devuelves en cuotas mensuales que incluyen dos partes: los intereses, que son el coste del dinero, y la amortización, que reduce la deuda pendiente. En España el sistema más habitual es el método francés, en el que la cuota se mantiene constante mientras el tipo no cambie.
La peculiaridad de este sistema es que al principio casi toda la cuota se va en intereses, porque la deuda es grande, y con el paso de los años pesa cada vez más el capital. Por eso amortizar anticipadamente al inicio del préstamo ahorra mucho más que hacerlo al final.
La fórmula de la cuota
La cuota mensual se obtiene con C = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n), donde P es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas. La calculadora aplica esta fórmula y construye después la tabla de amortización mes a mes.
Cómo usar la herramienta
Introduce el importe que necesitas financiar (precio de la vivienda menos la entrada), el plazo en años y el tipo de interés nominal. Al calcular verás la cuota, los intereses totales y el importe final devuelto. Debajo se despliega la amortización por años y, si quieres el detalle, la tabla de cada mensualidad.
Ejemplo práctico
Con un préstamo de 180.000 € a 25 años y un 3 % de interés fijo, la cuota ronda los 853 € mensuales. A lo largo de 300 cuotas devolverías unos 256.000 €, de modo que los intereses suman aproximadamente 76.000 €. Si el plazo fuera de 30 años la cuota bajaría a unos 759 €, pero los intereses totales subirían hasta cerca de 93.000 €. Alargar el plazo alivia la mensualidad, pero encarece la operación.
Qué más conviene comparar
- TIN y TAE: la TAE incluye comisiones y productos vinculados, y refleja mejor el coste real.
- Fija, variable o mixta: la variable se vincula al Euríbor y la cuota puede subir o bajar.
- Gastos asociados: tasación, notaría, registro e impuestos (ITP o AJD según el caso).
- Esfuerzo financiero: los bancos recomiendan que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos.
Los resultados son una simulación informativa. Solo la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que te entregue la entidad tiene valor contractual.