La entrada no es lo único que necesitas
Al comprar una vivienda, el banco suele financiar como máximo alrededor del 80 % del valor de tasación (o de compraventa, si es menor). El resto, el 20 % de entrada, tienes que ponerlo tú. Pero además hay que sumar los gastos e impuestos de la operación, que habitualmente suponen entre un 10 % y un 12 % del precio en vivienda de segunda mano. Conviene tenerlo claro antes de empezar a buscar.
Vivienda de segunda mano: ITP
Si compras a un particular, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto autonómico, así que el porcentaje depende de la comunidad: normalmente está entre el 6 % y el 10 %, con tipos reducidos en algunos casos (jóvenes, familias numerosas, viviendas protegidas). Consulta siempre el tipo vigente en la web de tu comunidad autónoma.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Si compras a un promotor, pagas el IVA (10 % en vivienda habitual) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad, con valores habituales entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Otros gastos de la compraventa
- Notaría: por la escritura de compraventa. Depende del precio y de la extensión del documento; suele moverse en torno a unos cientos de euros.
- Registro de la Propiedad: inscribe la vivienda a tu nombre. Similar orden de magnitud que la notaría.
- Gestoría: si no quieres tramitar tú los impuestos y la inscripción. Es opcional pero habitual.
- Tasación: la exige el banco para conceder la hipoteca y la paga el comprador. Suele costar entre 300 y 600 €.
Qué paga el banco con una hipoteca
Desde la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (2019), el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca. Al comprador le queda la tasación. Eso no afecta a los gastos de la compraventa, que siguen siendo tuyos.
Ejemplo orientativo
Vivienda de segunda mano de 200.000 € en una comunidad con ITP del 8 %:
- Entrada (20 %): 40.000 €
- ITP (8 %): 16.000 €
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: unos 1.500 a 2.500 €
- Tasación: unos 400 €
Necesitarás reunir aproximadamente 58.000 a 59.000 € antes de recibir las llaves, es decir, cerca del 29 % del precio. Y aún habría que sumar la mudanza, el mobiliario o posibles reformas.
Cómo prepararte
- Calcula cuánto necesitas con el precio de la vivienda que buscas y el ITP de tu comunidad.
- Fija un plazo y calcula cuánto ahorrar al mes con la calculadora de ahorro para un objetivo.
- Simula la cuota de la hipoteca con la calculadora de hipoteca y comprueba que no supere aproximadamente un tercio de tus ingresos netos.
- Mantén aparte un fondo de emergencia: la entrada y los gastos no deben dejarte sin colchón.
Gastos que llegan después de comprar
Cuando ya tienes las llaves, empiezan otros costes recurrentes que conviene incluir en tu presupuesto mensual:
- IBI: impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que se paga cada año.
- Gastos de comunidad: varían mucho según el edificio, los servicios comunes (ascensor, piscina, portería) y la zona.
- Seguro de hogar: el banco puede exigirlo o bonificar el tipo si lo contratas con él, pero puedes comparar con otras aseguradoras.
- Suministros y alta de servicios: luz, agua, gas e internet, además de posibles fianzas o cambios de titularidad.
- Mantenimiento y reparaciones: una referencia prudente es reservar cada año un pequeño porcentaje del valor de la vivienda para imprevistos.
Ayudas y avales
El Estado y algunas comunidades autónomas han habilitado en distintos momentos ayudas, deducciones, tipos reducidos de ITP o avales públicos para facilitar la compra a jóvenes y familias. Sus requisitos y su vigencia cambian con frecuencia, así que consulta la información oficial actual antes de dar nada por hecho.
Errores habituales
- Calcular solo la entrada y olvidar los impuestos, que pueden ser decenas de miles de euros.
- Gastar todo el ahorro en la compra y quedarte sin fondo de emergencia justo cuando empiezan los gastos nuevos.
- Fijarte solo en la cuota sin pensar en IBI, comunidad, seguro y mantenimiento.
- No comparar ofertas de hipoteca: pequeñas diferencias de tipo suponen miles de euros a lo largo de los años.
Las cifras de esta guía son orientativas: los tipos de los impuestos y los aranceles cambian con la normativa y la comunidad autónoma. Confirma los datos actuales con tu notaría, tu gestoría o la administración tributaria autonómica.
Herramienta relacionada: Calculadora de hipoteca.