Rentabilidad bruta y neta: la diferencia
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de compra. Es rápida de calcular y sirve para filtrar anuncios, pero es optimista porque ignora gastos. La rentabilidad neta usa la inversión total (precio, impuestos de compra, reforma) y resta los ingresos que pierdes por meses vacíos y los gastos del inmueble. Es la cifra que realmente refleja lo que ganas.
Fórmulas utilizadas
- Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra × 100.
- Inversión total = precio + gastos de compra + reforma.
- Ingreso anual real = alquiler mensual × (12 − meses vacíos).
- Beneficio neto = ingreso anual real − gastos anuales.
- Rentabilidad neta = beneficio neto ÷ inversión total × 100.
Ejemplo práctico
Compras un piso por 150.000 € con 10 % de gastos (15.000 €) y 8.000 € de reforma: invertido en total, 173.000 €. Lo alquilas a 750 € al mes durante 11 meses (8.250 €) y pagas 1.500 € de gastos anuales, de modo que el beneficio neto es de 6.750 €. La rentabilidad bruta es del 6 % y la neta, del 3,9 %, y recuperas la inversión en unos 25,6 años.
Qué se considera una buena rentabilidad
Depende de la ciudad y del riesgo, pero como referencia, una rentabilidad bruta por encima del 6–7 % es atractiva en grandes capitales, y por debajo del 4 % suele ser difícil de justificar frente a otras opciones de bajo riesgo. Conviene comparar la neta con alternativas como depósitos o fondos, recordando que el inmueble exige tiempo, gestión y asume riesgos de impago.
Costes que a veces se olvidan
- Impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA y AJD en la compra, más notaría y registro.
- IBI, tasa de basuras y derramas extraordinarias de la comunidad.
- Seguro de hogar y, si quieres tranquilidad, de impago de alquiler.
- Reparaciones, pintura entre inquilinos y electrodomésticos.
- Honorarios de agencia si no gestionas tú el alquiler.
Zonas tensionadas y límites de precio
En las zonas declaradas tensionadas, el precio del alquiler puede estar limitado por normativa. Antes de comprar, comprueba si el inmueble queda dentro de una de ellas y qué límites se aplican, ya que afectan directamente a la rentabilidad.
Guía relacionada: Gastos al comprar una vivienda: cuánto dinero necesitas además de la entrada.